Billi jbiegħ rekords ta 'proprjetà mibjugħa, il-professjonist tal-propjetà immobbli jagħżel reċentement mibjugħa proprjetajiet li huma simili għall-proprjetà tas-suġġett u fl-istess żona ġeografika. Billi tqabbel dawn il-proprjetajiet, u l-aġġustament għad-differenzi tal-karatteristiċi, issir stima tal-valur għall-proprjetà tas-suġġett.
Madankollu, professjonist bir-reqqa tal-propjetà immobbli ser jagħmel it-tieni CMA differenti għal bejjiegħ jew xerrej.
It-tieni CMA bir-reqqa tkun tinkludi paraguni ma 'proprjetajiet simili elenkati bħalissa fiż-żona. Jintuża l-istess proċess, iżda bil-proprjetajiet elenkati bħalissa. Dan jippermetti valutazzjoni tal-kompetizzjoni attwali u jista 'jwassal għal żieda jew tnaqqis fl-istima bbażata fuq il-proprjetajiet mibjugħa.
Magħruf ukoll Bħal: CMA, analiżi komparabbli
Kwalità ta 'Għażliet Komparabbli
Kruċjali għall-preċiżjoni tal-CMA fid-determinazzjoni tal-valur tas-suq hija l-għażla tal-aħjar proprjetajiet komparabbli. Tliet aġenti li jagħżlu anki wieħed differenti komparabbli minn tlieta jew erba 'użati jistgħu joħorġu b'valutazzjonijiet differenti ħafna. Dan jiġri ħafna meta bejjiegħ ikun qiegħed jixtri aġent tal-lista. Huma jiksbu stima tal-valur minn diversi aġenti u huma sorpriżi bid-differenzi. Sfortunatament, ta 'spiss dak li jagħtihom l-ogħla numru huwa dak li jottjeni l-elenkar, u normalment, mhux numru tajjeb.
Hemm diversi affarijiet li għandek tikkonsidra meta tagħżel comps:
- Meta l-proprjetà mibjugħa: Bejgħ ta 'aktar minn żewġ jew tliet xhur fil-passat mhumiex kompatti tajba, speċjalment fi swieq li jimxu b'ritmu mgħaġġel. Aktar ma l-bejgħ ikun reċenti, anqas probabbli li s-suq ikun għamel biżżejjed biex il-prezzijiet tal-bejgħ tal-proprjetajiet ma jkunux rilevanti fiż-żmien tas-CMA.
- Fejn tinsab il-proprjetà: L-aħjar sitwazzjoni hija li d-dar tinsab fl-istess suddiviżjoni. Dan mhux possibbli f'ħafna każi, għalhekk il-kunsiderazzjoni li jmiss hija l-lokalizzazzjoni tal-kompijiet fl-istess lokal jew żona ġenerali. Meta ma tistax tikseb il-kompressjoni xierqa b'dan il-mod, djar simili ħafna f'subdiviżjonijiet simili f'partijiet oħra tal-belt jistgħu jkunu l-uniku riżors disponibbli.
- Karatteristiċi tad-dar: Fejn jidħol in-numru ta 'kmamar tas-sodda, banjijiet, filmati kwadri tad-dar, id-daqs tal-lott u karatteristiċi oħra tad-dar, id-djar komparabbli għandhom ikunu simili kemm jista' jkun. Huwa rari, ħlief f'subdiviżjonijiet kbar tal-qtugħ tal-cookie, li jkollok dawn l-affarijiet kollha biex tqabbel eżattament.
Kwalità tal-Aġġustamenti
Dak l-aħħar punt ta 'hawn fuq iwassalna għal diskussjoni dwar kif nagħmlu kumpens għall-kalkolu tagħna għad-differenzi fl-istrutturi. Nagħmlu aġġustamenti, bħal dawk tal-valutaturi, biex jaġġustaw il-prezzijiet mibjugħa tad-djar komparabbli biex jaqblu aħjar mal-proprjetà tas-suġġett tagħna.
Fi kliem ieħor, jekk ikollna kamra tas-sodda 2, dar tal-banju 2 bi garaxx anness b'żewġ karozzi, u 2100 pied kwadru ta 'żona ta' l-għixien, aħna nippruvaw isibu tlieta jew erba 'comps b'dawn il-karatteristiċi l-istess. Madankollu, aħna rarament se, hekk aħna ser ikollok bżonn tagħmel aġġustamenti għall-prezzijiet mibjugħa tagħhom.
- Ejja ngħidu li waħda biss għandha żewġ kmamar tas-sodda. Irridu nassumu li kien ibiegħ għal aktar flus bi tlieta, hekk aħna ser inżid xi flus lura mal-prezz attwali mibjugħ tiegħu biex naġġustah għal tliet kmamar tas-sodda. L-istess jgħodd għall-banjijiet u l-ispazji tal-garaxx.
- Jekk huwa l-mod ieħor, jiġifieri tliet kmamar tal-banju meta d-dar tas-suġġett tagħna kellha tnejn biss, allura nnaqqsu l-valur tal-kamra tal-banju mill-prezz mibjugħ fl-aġġustament tagħna.
- M'għandniex bżonn nagħmlu xi ħaġa bil-footage kwadru sakemm nagħmlu l-kalkolu finali tagħna.
Ladarba aħna aġġustaw id-djar komparabbli tagħna biegħu l-prezzijiet, aħna naqsmu kull prezz mibjugħ mill-pied kwadru tagħhom biex inwasslu l-prezz mibjugħ għal kull pied kwadru. Aħna medja dawk għat-tliet comps jew aktar tagħna biex tikseb valur medju wieħed għal kull pied kwadru. Imbagħad aħna sempliċement immoltiplika dak mill-footage kwadru tad-dar tas-suġġett tagħna biex nikseb il-valur stmat tagħna tas-suq kurrenti.
Hemm ikollok l-istampa kbira li nagħmlu CMA, iżda tixtieq li tfassal u titgħallem aktar u tipprattika qabel ma tagħmilhom għall-klijenti.