Jekk int ġdid fin- negozju tal-proprjetà immobbli jew ġdid għaż-żona, ħu għajnuna. CMA mhijiex biss matematika komparattiva. Għarfien profond tad-dinamika tal-bejgħ tal-proprjetà fiż-żona speċifika huwa meħtieġ biex jagħmel sentenzi bbażati fuq id-dejta ppreżentata. "Il-proprjetà immobbli hija lokali" hija kwotazzjoni magħrufa sew għax hija vera, u trid titgħallem kollha dwar is-suq lokali tiegħek.
Fi kliem ieħor, għandek bżonn tkun taf xi ħaġa dwar is-suq tiegħek u għaliex djar f'żona waħda jbiegħu b'mod differenti u għal prezzijiet ogħla jew aktar baxxi minn djar komparabbli f'qasam ieħor.
Biss inqabbel in-numri mingħajr ma jkun jaf il-kwartieri u l-proprjetajiet tista 'tkun diżastru. L-iktar attività unika importanti f'CMA hija l-għażla ta 'proprjetajiet komparabbli.
Proprjetajiet komparabbli miġbura bir-reqqa
Meta tagħżel proprjetajiet li tqis komparabbli mal-proprjetà tas-suġġett tiegħek, konsiderazzjonijiet importanti jinkludu:
- Statistikament, huwa ssuspettat li bejgħ ferm ogħla jew ferm taħt il-biċċa l-kbira tal-grupp. Hemm x'aktarx huma raġunijiet validi għad-diverġenza. Jekk għandek biżżejjed comps reċenti, armi l-mod wisq għoli u l-bejgħ tal-prezz baxx wisq.
- Kun żgur li tista 'tiġġustifika komposti mhux użati. Jekk tiddeċiedi paragunabbli mhijiex xierqa, ikollok raġuni tajba. Jekk int mitlub aktar tard mill-klijent tiegħek għaliex ma tużax ċerta dar, tkun trid tkun tista 'twieġeb bil-verità u tiġġustifika l-azzjonijiet tiegħek.
- Iġbed proprjetajiet komparabbli mill-erja tal-proprjetà tas-suġġett jew viċin kemm jista 'jkun. Jekk huwa impossibbli li ssib biżżejjed komponenti fl-istess lokal, allura jista 'jkun neċessarju li tuża xi wħud minn lokal simili f'parti oħra tal-belt.
- Uża bejgħ komparabbli li mhumiex antiki wisq. Tibqa 'fil-qafas ta' żmien kurrenti kemm jista 'jkun. F'suq mgħaġġel, dan huwa faċli, iżda mhux tant meta l-bejgħ ikun bil-mod. Jekk ikollok tmur lura aktar minn żewġ jew tliet xhur, probabilment ikollok bżonn tagħmel xi aġġustamenti suġġettivi għall-perjodu twil. Mhuwiex faċli, għax verament m'hemm l-ebda regola dwar kif tagħmel dan b'mod preċiż.
- Meta l-kwantità tippermetti, uża biss tipi ta 'kostruzzjoni simili. Eżempju jista 'jkun il-proprjetà tas-suġġett tiegħek bħala dar ta' storja waħda u ħafna mill-komponenti huma żewġ stejjer. Bil-popolazzjoni li qed tixjieħ tagħna, ħafna anzjani se jkunu qed ifittxu dar ta 'storja waħda, għalhekk jista' jkun aktar fid-domanda
Aġġustament tal-Valur għad-Differenzi tal-Proprjetà
Meta wieħed iqabbel proprjetajiet simili, dejjem hemm differenzi. Kun żgur li taġġusta l-istima tal-valur tal-proprjetà tas-suġġett għad-differenzi tagħha mill-proprjetajiet komparabbli:
- Żid jew tnaqqas il-valur għad-differenza fid-daqs tal-lott jew tal-qisien.
- Tagħmel l-istess għal differenzi ta 'karatteristiċi, bħal kmamar tas-sodda, banjijiet, garaxx, eċċ.
- Ħares lejn id-differenzi fil-finanzjament li setgħu influwenzaw il-prezz tal-bejgħ. Il-finanzjament tal-bejjiegħ jista 'xi drabi jirriżulta fi prezz ogħla mħallas għal proprjetà li mhix relatata mal-valur veru tagħha. Ftakar li dawn għandhom ikunu transazzjonijiet ta '"arm length". M'għandu jkun hemm l-ebda sitwazzjonijiet speċjali, bejgħ tal-familja, bejgħ ta 'periklu, eċċ.
Analiżi Kurrenti tas-Suq Kompetittiv
Rapport sħiħ u dettaljat lill-prospett / klijent tal-lista tiegħek ma jistax ikun komplut mingħajr analiżi tas-suq simili tal-proprjetajiet elenkati u jikkompetu mad-dar tagħhom f'dak iż-żmien. Ir-rakkomandazzjoni tal-prezz tal-lista tiegħek tista 'tiġi modifikata jew' l isfel skond kemm djar huma elenkati fiż-żona fil-ħin u l-prezzijiet tal-lista tagħhom.
Jafu li xi wħud mill-komposti l-iktar mibjugħa ġew minn perjodi b'inventarju baxx ħafna jistgħu jikkawżaw li temenda l-istima tal-prezz tal-lista tiegħek 'l isfel daqsxejn jekk is-suq kurrenti għandu inventarju ferm ogħla. Jekk tmur id-direzzjoni l-oħra, jekk ikun hemm inqas djar disponibbli, tista 'tkun kapaċi taġġusta l-prezz tiegħek li titlob' il fuq.
Riżultati li jintwerew f'format li jifhimha faċilment
Din mhix promozzjoni għal "pretty". Hemm soluzzjonijiet ta 'softwer għal kważi kull sistema tal-MLS li tipproduċi rapporti illustrati ħafna li qed ifittxu għall-analiżi komparattiva tas-suq. Il-valur huwa fid-data u l-interpretazzjoni tiegħek ta 'dan. Tħallix li l-glitz tal- "preżentazzjoni" jieħu importanza akbar mill-għażla u l-interpretazzjoni tad-dejta.