01 - L-Evalwazzjoni tal-Investiment fir-Real Estate hija kemm kwantitattiva kif ukoll kwalitattiva
Kelli nħares lejn investiment potenzjali l -oħra. Kienet propjetà multi-familjari ta 'erba' unitajiet mifruxa li kienet qiegħda tiġi okkupata fl-intier tagħha s-sid, li kien ilu għal tletin sena. Is-sid kien eclectic akkademiku u kien hemm kull mod ta 'bric-a-brac u antikità mifruxa madwar il-post. Il-post ma kienx subdiviżt kif suppost. Tapit kellu jiġi sostitwit u msewwi bl-art. Il-pedament li jbiddel kien beda l-art f'postijiet u kien ħoloq xquq kbar li dam għaddejjin ħitan varji.
Wasalt il-post ma 'xi ħbieb tiegħi - koppja li kienet interessata li tidħol fi proprjetà immobbli. Huma kitbu l-post off mill-mument li jimxu fil-bieb. Imma meta rajt dawk il-ħofor u xquq rajt ħaġa waħda: il-flus. Il-problemi tal-Fondazzjoni jibżgħu ħafna investituri, u dan inaqqas il-kompetizzjoni u jista 'jnaqqas il-prezzijiet.
Imma kif tevalwa ftehim bħal dan? Jew kwalunkwe ftehim, għal dik il-kwistjoni? Personalment, niftakar il-konsiderazzjonijiet f'żewġ kategoriji:
• Kwantitattiv: Kif nistenna li l-proprjetà twettaq bħala investiment? Għal din il-parti, nista 'niżżel il-kalkulatur tiegħi, jew il-fuljett tiegħi, jew is-softwer tal-evalwazzjoni tiegħi u mmexxi xi numri.
• Kwalitattiva: Għandi nistaqsi lili nnifsi "nista 'nibdaha?" Jekk int bħall-maġġoranza kbira tal-investituri tal-proprjetà immobbli, allura int part-timer. Dan ifisser li int ser ikollok tindirizza dan il-proġett minbarra "l-impjieg ta 'ġurnata tiegħek" u ġestitu wara. Din il-parti ta 'l-analiżi se tieħu xi ruħ tiftix; kalkolatur mhux ser jgħinek hawn.
02 - Kwantitattiv - It-tħaddim tan-Numri bl-użu ta 'Rata ta' Kap
Personalment, għandi t-tendenza li nħares lejn tliet figuri ewlenin meta qed nikkunsidra investiment. Ir-rata Cap , hija l-ewwel minn dawn l-għodda.
Ir-rata tal-CAP hija sempliċiment id-dħul nett annwali diviż bil-prezz tal-proprjetà. Għal bosta snin, l-investituri kienu qed jużaw ir-"regola ta '1%" li sempliċement tiddikjara li d-dħul ta' kiri ta 'kull xahar għal proprjetà għandu jkun bejn wieħed u ieħor 1% tal-prezz li tħallas għall-proprjetà. Xi swieq telgħu minn dan il-proporzjon minħabba l-valuri tal-proprjetà rokitanti, iżda f'oħrajn, xorta tista 'ssib proprjetajiet li jaqblu mar-regola ta' 1%. Xi ħaġa li għandek iżżomm f'moħħok, għalkemm, hija li r-regola ta '1% hija indikatur ġust dwar jekk il-proprjetà tkunx sejra tiġġenera biżżejjed likwidità fuq bażi annwali biex tkopri pagamenti ta' ipoteki flimkien ma 'spejjeż. Hemm, ovvjament, ħafna varjabbli li jmorru f'din il-ħaġa (minn taxxi għal rati ta 'imgħax għall-ħlas parzjali li tħallas) iżda huwa punt tat-tluq.
03 - Fluss tal-Flus bħala Għodda Kwantitattiva ta 'Evalwazzjoni
L-unika raġuni li tħobb dwar ir-rata tal-limitu hija li int verament tipprova prokura faċli għal liema tip ta 'likwidità li l-investiment se jiġġenera. Fl-investiment, il-flus kontanti huma re - injorati dan il-kalkolu f'periklu tiegħek.
L-istima tal-fluss tal-flus tinvolvi l-elaborazzjoni tal-ħruġ prinċipali ta 'flus mistennija (taxxi, kapital, imgħax, spejjeż, postijiet vakanti, ħlasijiet, tiswijiet) u tqabbilha mad-dħul li tipproduċi l-proprjetà. Tista 'tagħmel dan jew permezz ta' spreadsheet jew tuża pakkett ta 'softwer għall- valutazzjoni tal-proprjetà immobbli.
04 - Rata ta 'Ritorn bħala Għodda Kwantitattiva għall-Analiżi ta' Investiment f'Bliet Immobbli
Fluss tal-flus, min-naħa tiegħu, jippermettilek tikkalkula r-rata mistennija tar-ritorn (ROR) tal-proprjetà. Ir-rata tar-ritorn hija miżura ta 'qligħ; hija tkejjel il-flus kontanti li proġett se jiġġenera kontra l-flus kontanti li għandek tagħmel fil-proġett.
Int teħtieġ spreadsheet jew softwer għall-evalwazzjoni tal-proprjetà immobbli biex tikkalkula dan il-proporzjon. Naħseb li huwa ferm utli għaliex jippermettilni li tqabbel ir-ritorn li qed nistenna għall-investiment kontra r-ritorn nixtieq raġonevolment nistenna għal investimenti oħra u mhux simili. Per eżempju: jekk immexxi n-numri għall-proprjetà li kont niddeskrivi fil-bidu ta 'dan l-artikolu u nibgħatulek rata ta' ritorn ta '8% I'd ċertament jgħaddi.
Nistenna li nżid it-8% ta 'l-investiment fis-suq ta' l-ishma (riskju baxx, u lott kollu inqas sforz). Għar-riskju u l-isforz li għandi nidħol f'dan il-proġett nistenna rata ta 'ritorn ukoll fit-tramuntana ta' 20%.
05 - Kwalitattiv - Tista 'Tieħu l-Proġett Magħmul?
Kif semmejt hawn fuq, il-kalkulatur tiegħek mhux se jgħin hawn. Dan huwa meta għandek bżonn tagħti ħarsa fil-mera u taħseb dwar kemm ħin u sforz int se tkun tista 'tiddedika għall-proġett.
Għal darb'oħra, ejja nħarsu lejn il-proġett li tkellimt fil-bidu ta 'dan l-artikolu. Ejja ngħidu li qed tqabbelha ma 'opportunità simili; familja oħra multipla fl-istess lokal iżda li teħtieġ inqas xogħol. Trid tieħu dik l-opportunità fuq l-apparat li jwaħħal il-parti ta 'fuq sakemm it-tieni wieħed joffri rata konsiderevolment ogħla ta' ritorn. Iżda kemm ogħla?
Biex tibda l-investituri dejjem nipproponi l-istess parir: F'dan il-qasam żbalja min-naħa tal-kawtela. Proġett li tista 'tagħmel huwa infinitament aħjar minn dak li tkun maħruq mill-ħin li int fin-nofs tagħha. Sib xi ħaġa fil-firxa ta 'kumdità tiegħek li toffri xi numri deċenti, ġġibuh, imbagħad mur fi proġett aktar ta' sfida (u nisperaw li jkun aktar profittabbli) il-ħin li jmiss.
Konklużjoni:
L-analiżi hija parti mill-arti, ix-xjenza tal-parti. Agħti ħarsa lejn is-suġġetti l-oħra f'din it-taqsima għal aktar ideat dwar l-evalwazzjoni ta 'l-investimenti.
L-awtur Chris Smith huwa investitur tal-proprjetà immobbli, fundatur ta 'referenza onlajn għall-investituri u professjonisti tal-propjetà immobbli u ppubblika artikli fil Corporate Finance Magazine, Euromoney, u n-Netwerk tan-Negozju Ġurnal.