Dan in-numru żgħir jista 'jgħidlek jekk intx probabbli li tagħmel il-flus.
L-isfida ta 'valutazzjoni ta' proprjetà bħal din mhijiex daqshekk diffiċli għax tista 'tinstema'. Fil-fatt, il-kalkolu tar-rata ta 'kapitalizzazzjoni għall-proprjetà immobbli huwa faċli u m'għandux jieħu aktar minn ħames minuti.
Dan jibda b'fehma ta 'eżattament x'inhi r-rata tal-limitu massimu.
X'inhi r-Rata tal-Kapitalizzazzjoni?
Ir-rata tal-limitu hija r-rata ta 'qligħ li tista' tistenna fuq l-investiment tiegħek ibbażat fuq kemm id-dħul taħseb li l-proprjetà tiġġenera għalik. Huwa, ovvjament, fattur importanti ħafna. Int mhux se tinvesti bl-intenzjoni li titlef il-flus.
Dan huwa mod tajjeb ħafna biex isiru paraguni ta 'proprjetajiet simili minħabba li l-ispejjeż kollha huma kkunsidrati. Meta żewġ proprjetajiet jidhru pjuttost l-istess iżda wieħed jiswa aktar, jista 'jkun minħabba li dan qed jiġġenera aktar dħul jew minħabba li għandu spejjeż aktar baxxi.
Kif Ikkalkula Rata ta 'Kap
Tista 'tikkalkula r-rata tal-kapitalizzazzjoni billi tuża d-dħul operattiv nett u l-prezzijiet riċenti tal-bejgħ ta' proprjetajiet komparabbli. Ir-rata ta 'kapitalizzazzjoni hija ddeterminata u mbagħad applikata għall-proprjetà li qed tikkunsidra li tixtri biex tiddetermina l-valur tas-suq kurrenti tagħha bbażat fuq id-dħul.
L-ewwel, tikseb il-prezz riċenti tal-bejgħ ta 'proprjetà ta' dħul simili.
Ejja nużaw l-eżempju ta 'proġett ta' appartament ta 'sitt unitajiet li biegħet għal $ 300,000.
Issa tiddetermina d -dħul operattiv nett għal dak il-proġett ta 'appartament, jew il-kiri nett imwettaq mis-sidien. Naqqas l-ispejjeż operattivi kollha ħlief l-ipoteka. Dan il-kalkolu jkejjel il-proprjetà daqs li kieku ħallas flus kontanti għaliha.
Jgħidu l-introjtu mill-kiri wara dawk l-ispejjeż kollha li tkun naqqsu huwa ta '$ 24,000. Issa jaqsam dak id-dħul operattiv nett mill-prezz tal-bejgħ biex tasal għal rata ta 'limitu: $ 24,000 f'titjijiet diviż bil-prezz ta' bejgħ ta '$ 300,000 jagħtik rata ta' kapitalizzazzjoni ta '.08 jew 8 fil-mija.
Kif Uża r-Rata Cap
Investitur jista 'juża r -rata tal-limitu f'żewġ modi. Huwa jista 'jkun irid japprezza proprjetà li biħsiebu jbigħ fuq il-bażi ta' rati ta 'limitu tas-suq għal proprjetajiet komparabbli oħra mibjugħa reċentement, jew huwa jista' jkun irid jiddetermina jekk il-prezz tal-proprjetà huwiex raġonevoli jekk ikkunsidra li jixtrih.
Meta Tkun Tbiegħ
Ejja ngħidu li int stess proġett ta 'appartament żgħir u trid ibiegħu. Inti tiġbor informazzjoni dwar proprjetajiet mibjugħa reċentement fiż-żona li huma simili għal tiegħek. Huma jista 'jkollhom aktar jew inqas unitajiet, imma inti tipprova ssib proprjetajiet li huma simili kemm jista' jkun għal dak li trid tbigħ.
Issib tliet proprjetajiet li biegħu fit-tliet jew erba 'xhur ta' qabel. Il-parti delikata hija li tkun tista 'ssib id-dħul operattiv nett tagħhom. Xi drabi din l-informazzjoni hija ppubblikata fil-lista bħala punt tal-bejgħ, iżda ħafna drabi mhix, partikolarment meta d-dħul operattiv nett ma jkunx favorevoli. Tista 'tikseb dan it-tip ta' informazzjoni minn aġent ta 'proprjetà immobbli kummerċjali, madankollu, speċjalment jekk inti tkun qed telenka l-proprjetà għall-bejgħ magħha.
Allura inti tasal fi tliet rati tal-kappa tal-proprjetà b'medja ta '9.2 fil-mija. Id-dħul operattiv nett tal-propjetà tiegħek huwa ta '$ 31,000. Issa kull ma għandek tagħmel huwa li taqsam id-dħul operattiv nett bir-rata tal-limitu: $ 31,000 maqsuma minn .092 toħroġ għal $ 226,957. Hemm il-valur tal-proprjetà tiegħek.
Tista 'tibbaża l-prezz li trid titlob il-proprjetà fuq din il-figura u poġġih fis-suq.
Meta qed tikkunsidra Xiri
Int ser taħdem ma 'proprjetajiet elenkati meta tkun qed tqabbel proprjetajiet għal deċiżjoni ta' xiri. Dan jagħmilha eħfef biex tikseb id-dħul operattiv nett tagħhom u biex tikkalkula r-rata tal-limitu għal kull wieħed. Tista 'mbagħad tqabbelhom biex tara liema tagħmel l-aqwa xiri.
Imma ara l-ispejjeż u l-kirjiet tagħhom xorta waħda, għax wieħed jista 'jogħla għall-quċċata jekk tista' toffri opportunitajiet biex tnaqqas l-ispejjeż jew iżżid il-kirjiet.
Inti tista 'ssib li l-ispejjeż huma anormalment għoljin għal tip u daqs ta' proprjetà, jew tista 'tiskopri li l-kirjiet li qed jiġu ċċarġjati huma taħt ir-rati tas-suq għal proprjetajiet komparabbli. Kull waħda minn dawn is-sitwazzjonijiet iżżid ir-rata tal-limitu, u tagħmilha ta 'proprjetà potenzjali aħjar jekk dawn jiġu kkoreġuti.
Ejja ngħidu li għandek l-għajnejk fuq proġett ta 'appartament żgħir speċifiku li huwa elenkat għal $ 495,000. Ta 'min jiswa li fis-suq kurrenti jew huwa eżaġerat? Għal darb'oħra, tikseb xi proprjetajiet komparabbli u rata medja tal-limitu tal-bejgħ. Aħna ser nużaw ir-rata tagħna ta '9.2 fil-mija għal darb'oħra bħala eżempju.
Jekk id-dħul operattiv nett ta 'din il-proprjetà huwa ta' $ 39,500, huwa tajjeb li jiġi kkalkulat il-prezz mitlub? Le, minħabba li l-qsim ta 'dak id-dħul bir-rata tal-limitu jagħtik valur ta' $ 429,348. Prezz li jitlob $ 495,000 huwa daqsxejn fuq il-marka.
X'benefiċċju operattiv nett ikollok bżonn li tikseb dak il-prezz tal-lista għal valur? Ibdel il-formula u immoltiplika l-prezz li qed jitolbu bir-rata tal-limitu. Immoltiplika $ 495,000 b '9.2 fil-mija u toħroġ bi dħul operattiv nett meħtieġ ta' $ 45,540.
Imma ftakar, jista 'jkun hemm raġunijiet tajbin għaliex proprjetà tiġġustifika rata ta' limitu aħjar. Jista 'jkun il-post jew il-karatteristiċi u l-kwalità tal-bini u l-inħawi. Kollox għandu jiġi evalwat qabel ma tieħu deċiżjoni, iżda r-rata tal-limitu tgħin.