Diffikultà: Faċli
Ħin Meħtieġ: 5 minuti
Hawn Kif:
- Iddetermina d-Dħul Gross Operattiv (GOI) tal-propjetà:
Dħul Potenzjali Gross - Vakanza u Telf ta 'Kreditu = Dħul Operattiv Gross
- Iddetermina l-ispejjeż operattivi tal-proprjetà. Dan jinkludi spejjeż għal ġestjoni, legali u kontabilità, assigurazzjoni, manutenzjoni, manutenzjoni, provvisti, taxxi, utilitajiet, eċċ.
- Naqqas l-ispejjeż operattivi mid-Dħul Gross Operattiv biex tasal għad-Dħul Operattiv Nett. Uża l-eżempju ta 'proprjetà bi dħul operattiv gross ta' $ 52,000 u spejjeż operattivi ta '$ 37,000, id-dħul operattiv nett tagħna jkun:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Income Operattiv nett
Selliefa kummerċjali jużaw kriterji differenti ta 'kwalifikazzjoni biex jiddeterminaw jekk ipoteka hijiex iġġustifikata u kemm se jagħtu self kontra proprjetà. Is-sidien tal-investituri ġeneralment mhumiex evalwati individwalment fir-rigward tal-istorja tal-kreditu tagħhom, billi mhuwiex importanti għas-sellief bħala l-potenzjal tal-ġenerazzjoni tad-dħul tal-proprjetà li għandha tiġi ipotekata.
Il-fatt hu li xerrej tad-djar sejjer jgħix fid-dar li qed jixtri, għalhekk min isellef jevalwa l-kapaċità tagħhom li jħallsu l-ipoteki u l-istorja tagħhom li jħallsu l-obbligi tad-dejn.
Hija sitwazzjoni differenti ħafna minn proprjetà kummerċjali, ejja ngħidu kumpless ta 'uffiċċju. Ix-xerrejja qegħdin jixtru din il-proprjetà għal għan wieħed; biex tiġġenera likwidità pożittiva mid-dħul tal-kiri.
Dħul
Il-motivazzjoni għax-xiri hija dħul, għalhekk min isellef irid jevalwa l-proprjetà bbażata l-aktar fuq id-dħul li se jiġġenera.
Sure, kondizzjoni tal-proprjetà u fatturi oħra jidħlu fil-kwalifika ta 'ipoteka, iżda d-dħul huwa l-fattur kbir. Jekk il-proprjetà tista 'tħallas id-dejn (tħallas il-ħlasijiet fuq l-ipoteki) u għad għandha fluss ta' flus ta 'dħul ta' kull xahar aċċettabbli, allura x'aktarx jinbeda ipoteka.
Spejjeż
Naturalment, l-ispejjeż huma nofs il-kunsiderazzjonijiet ewlenin fil-kalkolu tal-NOI. Huwa kritiku li tinqabad l-ispejjeż operattivi kollha tal-proprjetà. Dawn jistgħu u ħafna drabi jinkludu:
- Marketing u Reklamar - Jiddependi mit-tip ta 'proprjetà, din il-kategorija ta' spiża tista 'tvarja ħafna. Għal proprjetà ta 'appartament, ħafna minn din l-ispiża tkun reklamar biex tiġġenera applikanti għall-kerrej. Għal proprjetà ta 'bejgħ jew ta' uffiċċju, l-istess japplika, imma jista 'jkun hemm ukoll spejjeż ta' marketing biex jippreżentaw il-proprjetà lil konsumaturi jew klijenti għall-inkwilini.
- Ġestjoni - Ġestjoni professjonali hija n-norma għal proprjetajiet kummerċjali akbar. Din l-ispiża hija sinifikanti, iżda tista 'tiġi kkumpensata ħafna mill-immaniġġjar professjonali ta' tfaddil li jista 'jiġġenera fl-operazzjoni u l-manutenzjoni tal-proprjetà.
- Utilitajiet - Dawk li ma jiġux mgħoddija lill-inkwilini jkunu f'din il-kategorija.
- Tiswijiet u Manutenzjoni - Kollox mill-pajsaġġ għall-iffissar ta 'unitajiet ta' kondizzjonament tal-arja miksura jew pittura ta 'unitajiet huwa f'dan il-barmil.
- Assigurazzjoni - Din hija spiża maġġuri ukoll.
Dawk huma l-kategoriji prinċipali, u hemm spejjeż oħra li huma dipendenti fuq l-użu tal-proprjetà u l-inkwilini.
Jekk il-proporzjonijiet mixtieqa minn min isellef ibbażat fuq id-dħul ma jippuntawx għall-approvazzjoni, min jissellef jista 'joħroġ bi aktar flus kontanti għal ħlas parzjali biex iġib il-proporzjonijiet f'linja. L-Income Operattiv nett huwa importanti ħafna fis-self kummerċjali.
Għajnuniet:
- Oqgħod attent ħafna biex tikseb l-ispejjeż operattivi kollha fil-kalkolu. L-ispejjeż nieqsa se jżidu d-dħul operattiv nett u b'hekk jikkawżaw lill-klijent tiegħek li jħallas iżjed il-valur tal-proprjetà bbażat fuq il-valutazzjoni bl-użu tar-rata tal-limitu.
- Għall-kalkoli tal-investituri l-aktar użati spjegati u spreadsheet biex tikkalkulahom, ħu din lin, għall-aqwa 10 kalkoli .
Dak li għandek bżonn:
- Kalkulatur
- Elementi komprensivi ta 'spejjeż operattivi.
Ebda wieħed minn dawn il-kalkoli huwa x-xjenza rokit. Int ser tirkupra malajr biex tħaffef u tkun tista 'tagħmilhom jew tiddiskutihom b'mod intelliġenti ma' klijenti ta 'investituri kummerċjali.