Ixtri Dritt, Ħalli Malajr, Fiduċja Tim Tiegħek
X'inhu jfisser li jaqleb Kamra?
It-tbiddil ta 'dar ifisser li tkun qed tixtri dar bl-intenzjoni li tbiegħha, normalment malajr, għal profitt.
Mhuwiex strateġija ta 'xiri u żamma fit-tul. Bejgħ tal-proprjetà għal aktar minn dak li xtrajt għaliha ma jfissirx neċessarjament li inti tagħmel profitt.
Per eżempju, tixtri dar għal $ 200,000 u tpoġġi valur ta '$ 50,000 ta' rinnovazzjonijiet. Jekk tbigħ id-dar għal $ 240,000, li hija aktar milli xtrajtha, int fil-fatt titlef il-flus meta tkun fattur fl-ispejjeż ta 'rinnovazzjoni, kif ukoll spejjeż addizzjonali biex iżommu l-proprjetà u jbiegħu l-proprjetà.
X'tip ta 'Proprjetà Jista' Jitlaq?
L-iktar tip komuni ta 'proprjetà li hija flipped hija dar waħda tal-familja. Madankollu, kważi kull tip ta 'proprjetà immobbli tista' tinqabad għal profitt. Dan jinkludi:
- Djar tal-Familja Multipla : Opportunitajiet ta 'tgerbib jinkludu r-rinnovament tal-unitajiet eżistenti jew iż-żieda ta' unitajiet addizzjonali biex il-proprjetà tkun aktar ta 'valur għal xerrejja prospettivi.
- Proprjetà Mħallta Użata: Dan jista 'jinvolvi rinnovazzjonijiet jew żidiet magħmula lill-ispazju tal-bejgħ bl-imnut, l-ispazju residenzjali jew it-tnejn.
- Proprjetà bl-Imnut : Ir-rinnovar tal-ispazju biex jissodisfa ħtieġa speċifika, bħal restorant, salon jew maħżen ġenerali.
- Art : Għaddejja mill- proċess ta 'zoning biex tiksbu approvata għal użu speċifiku, bħal residenzjali jew bl-imnut. L-approvazzjonijiet tat-tqassim taż-żoni jistgħu jkunu proċess twil skond kif ikun malajr u faċli d-dipartiment tal-bini fil-belt biex jaħdem.
Ewlenin 1: Ixtri bil-Prezz Dritt
Inti tagħmel il-flus tiegħek fuq ix-xiri. Ma jimpurtax kemm intom rinnovat id-dar fl-aħħar jekk inti tpoġġi l-flus wisq mill-bidu nett, ikun iktar diffiċli li tagħmel qligħ.
Iddetermina l-Valur tat-Tiswija Wara - ARV
Qed tipprova tiddetermina kemm tista 'taffordja li tixtri l-proprjetà biex tagħmel profitt. Għalhekk, għandek bżonn taħdem lura.
L-ewwel ħaġa li trid tagħmel hu li tiddetermina l-valur tat-tiswija wara l-proprjetà. Dan huwa dak li temmen li d-dar se jkun jiswa wara li tkun lestejt ir-rinnovazzjonijiet kollha fuq il-proprjetà.
Ikollok bżonn tħares lejn prezzijiet mibjugħa reċentement għal proprjetajiet komparabbli fiż-żona. Filwaqt li nħarsu lejn komparabbli m'huwiex xjenza eżatta, se jgħinek tagħti ballun tal-valur tad-dar. Jekk id-dar tiegħek hija erba 'sodda, żewġ banjijiet Colonial, int trid tħares lejn Kolonjali ta' daqs simili li biegħu fl-aħħar sena. Ser ikollok bżonn tagħmel aġġustamenti għal ċerti fatturi bħal:
- Filmat Pjazza: Żewġ djar jista 'jkollhom l-istess numru ta' sodod u banjijiet, iżda wieħed jista 'jkun 1,000 pied kwadru akbar.
- Kwalità tar-Rinnovazzjonijiet: Ħares lejn il-materjali użati fir-restawr. Dan huwa dak li qed tfittex ix-xerrej attwali?
- Lokazzjoni: Xi żoni tal-belt se jkunu aħjar minn oħrajn: distrett skolastiku aħjar, triq aktar kwiet.
- Daqs tal-Lott: Lottijiet ikbar se jkunu aktar importanti.
- Amenitajiet: Id-dar ikollu arja kondizzjonata ċentrali, pixxina fl-art, kantina lest jew master suite?
Ladarba tkun ħares lejn il-proprjetajiet komparabbli, inti għandek tkun tista 'toħroġ b'firxa ta' dak li se jkun jiswa d-dar meta titlesta r-rinnovazzjonijiet tiegħek. Dan huwa l-Valur ta 'Wara t-Tiswija.
Naqqas l-ispejjeż tiegħek
Sabiex tixtri l-proprjetà bil-prezz it-tajjeb, għandek bżonn tiddetermina kemm flus temmen li inti se tonfoq fuq id-dar.
- Spejjeż tal-Għeluq fuq Xiri: Dan jinkludi titoli ta 'assigurazzjoni, spezzjonijiet tad-dar, miżati tal-avukat, stħarriġ, miżati tal-bank, miżati ta' reġistrazzjoni: att u ipoteka.
- Spejjeż tal-Kostruzzjoni: Permessi mill-belt, spejjeż tal-materjal, spejjeż tax-xogħol.
- Spejjeż ta 'Holding: Ħlasijiet ta' assigurazzjoni, taxxi, ħlas fuq kwalunkwe self, spejjeż ta 'utilità possibbli.
- Spejjeż tal-Għeluq fuq Bejgħ: Drittijiet tal-Avukat, possibbilment it-taxxa ta 'trasferiment tal-beni immobbli, kummissjoni Realtor, miżati ta' reġistrazzjoni: att jew ipoteka, spejjeż ta 'spezzjoni tal-belt: possibbli Ċertifikat ta' Okkupanza , CO, jekk il-belt teħtieġha, krediti tax-xerrej: ħażin mal-proprjetà, sabiex ix-xerrej x'aktarx jitlob kreditu minnek biex jiffissaw dawn l-affarijiet.
X'inhu Motive tal-Profitt Tiegħek?
Inti x'aktarx ma jmorrux mix-xogħol kollu u r-riskju ta 'flipping dar biex jagħmlu $ 5,000. Għalhekk, trid tiddetermina l-għan ta 'profitt ideali tiegħek mill-flip. Meta dak kollu li jingħad u jsir, tixtieq tagħmel $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Jafu kemm trid tagħmel tgħinek tiddetermina l-prezz li bih tista 'taffordja li tixtri d-dar.
Għandek tkun taf ukoll li jista 'jkollok tħallas taxxa fuq il-qligħ kapitali fuq kwalunkwe profitt li tagħmel. Skont il-parentesi tad-dħul tiegħek, jista 'jkollok tħallas xejn jew jista' jkollha tħallas sa 20 fil-mija tal-qligħ tiegħek lil Uncle Sam. Inti tista 'tkun kapaċi tiddiferixxi din l-ispiża billi tagħmel Skambju 1031.
Iddetermina l-Prezz ta 'Xiri Ideali
Issa li tkun iddeterminat Valur tat-Tiswija Wara għall-proprjetà, l-ispejjeż approssimattivi assoċjati ma 'rinnovament tal-proprjetà u kemm flus trid tagħmel, tista' tiddetermina l-ammont massimu li inti lest li tħallas għall-proprjetà.
Wara Valur ta 'Tiswija
- Inqas Spejjeż
- Minus Motivazzjoni tal-Profitt
= Prezz ta 'Xiri Ideali
Dan huwa l-punt fejn inti tagħmel l-offerta tiegħek u nittama li jkun aċċettat. Int għaddejt ħafna xogħol biex tasal għal dan in-numru, sabiex ma tixxekkilx minn Realtors u tgħidlek jekk iżżid il-prezz ta 'l-offerta tiegħek, il-proprjetà hija tiegħek. Kull dollaru li tħallas għall-proprjetà huwa dollaru ta 'qligħ potenzjali li qed titlef. Ftakar, int flusek fuq ix-xiri.
Ewlenin 2: Ħalli Malajr
L-għan tal-qtil tal-proprjetà immobbli huwa li jsir qligħ u biex dan il-profitt isir kemm jista 'jkun malajr. Kwalunkwe investitur tajjeb jaf li s-suq tal-proprjetà immobbli jista 'jinxtegħel dime. Kwalunkwe numru ta 'fatturi jista' jnaqqas drastikament il-valur tal-propjetà tiegħek. Dan jinkludi:
- Żieda fir-Rati tal-Imgħax: Meta r-rati tal-imgħax ikunu għoljin, in-nies ma jistgħux jaffordjaw kemm fuq dar. Tnaqqas il-poter tax-xiri tagħhom minħabba li l-ħlas ta 'kull ipoteka tagħhom ta' kull xahar se jkun ogħla. Hekk kif jiżdiedu r-rati tal-imgħax, il-prezzijiet tad-djar se jonqsu biex jaġġustaw għal dan it-tnaqqis fil-kapaċità tax-xiri
- Bidla fl-Istaġun: Il-quċċati tal-istaġun tax-xiri tad-djar fix-xhur tas-sajf meta t-tfal jitilqu mill-iskola. Il-familji jridu jimxu qabel tibda s-sena skolastika l-ġdida. Jekk m'intix kapaċi li jkollok il-flip tiegħek fis-suq għall-għaġla bikrija tar-Rebbiegħa / Sajf, tista 'tispiċċa tiswa ħafna flusek.
- Żidiet fl-Inventarju: Fattur ieħor li jista 'jaffettwa l-valur tad-dar tiegħek huwa l-inventarju żejjed fiż-żona. Raġuni waħda jista 'jiġri jekk kumpanija kbira fil-belt tieqaf, u n-nies jibdew ipoġġu djarhom fis-suq tagħhom sabiex ikunu jistgħu jirrilokaw ruħhom. Hemm biss xerrejja tant għal kamra tas-sodda 3, banju 2 250,000 dar Ranch. Jekk hemm ħames fis-suq, jista 'jkollok tnaqqas il-prezz tiegħek biex tiksbu mibjugħa malajr.
- Foreclosures jew Short Sales fiż-Żona: Sfortunatament, ma tistax tikkontrolla l-ġirien tiegħek. Bejgħ bin-nieqes u kanċellamenti fiż-żona se jbaxxu l-valur tad-dar tiegħek.
- Diżastru Naturali: Inti wkoll ma tistax tikkontrolla lil Mother Nature . Uragani, tornadoes u wildfires jistgħu jeqirdu l-inħawi, u jħallu l-prezzijiet tad-djar bl-istess mod f'qerq.
- Klassifikazzjonijiet tal-Iskejjel Lower: Jekk il-klassifikazzjoni tas-sistema skolastika tonqos, il-viċinat se jsir inqas mixtieq għal xerrejja potenzjali.
- Ekonomija kajmana: Meta l-ekonomija tfalli, hekk ukoll il-prezzijiet tad-djar. Inqas nies jistgħu jixtru djar, u dawk li qed ifittxu li jonfqu inqas.
- Kwistjonijiet Ambjentali / Linji tal-Enerġija: Livelli elevati ta 'radon jew kimiċi oħra fil-ħamrija, linji tal-enerġija li qed jinbnew fit-tarzna jew pipeline li jgħaddi mill-belt se jagħmluha iktar diffiċli li tbigħ id-dar tiegħek għal dollaru ogħla.
L-Ewlenija 3: It-Tim Taħdem Bil Nista 'Nagħmilek jew Tkisserek
Flips tal-proprjetà b'suċċess isir malajr u jsir għall-prezz it-tajjeb. Kiri ta 'kuntrattur ħażin, disinjatur jew Realtor jista' malajr dawra flip fis-flop. Idealment, ser ikollok tim ta 'individwi ta' fiduċja fis-seħħ qabel ma tagħlaq il-propjetà sabiex ma tħalli l-ebda ħin.
Disinjaturi
Jekk inti se tikri disinjatur għar-rinovazzjoni tiegħek, għandek bżonn tiżgura ruħek li hu jew hi tkun familjari maż-żona. L-aħħar ħaġa li trid tagħmel hija li titjieb wisq. Mhux kull dar teħtieġ l-irħam tal-Calcutta u l-pavimenti tal-injam tal-injam Brażiljan Tista 'tagħmel flus kbir bi pjan ta' art kbir u disinn nadif. Il-kċejjen u l-banjijiet ibiegħu djar, iżda l-biċċa l-kbira tax-xerrejja ma jkunux jafu d-differenza bejn faucet ta '$ 400 u $ 40 wieħed.
L-għarfien tas-suq se jgħin ukoll biex jiddetermina x'tip ta 'xerrej qiegħed iħares f'dan il-qasam. Iż-żona tattira ħafna singles, newlyweds, familji żgħażagħ bi tfal żgħar, familji stabbiliti jew nesters vojta? Dan jgħin biex jiddetermina l-aħjar approċċ għar-rinnovament. Għandek iżżid kamra tas-sodda oħra? Tiffoka fuq kamra tal-familja għat-tfal? Hija kaptan suite se tkun it-tfassil prinċipali?
Kuntratturi
Dan jinkludi elettriċisti, plumbers, siders, roofers, kuntratturi tal-HVAC, pitturi, fuħħar u kull ħadd ieħor li jista 'jkollok bżonn. Trid tirċievi offerti multipli sabiex ikollok l-aħjar prezz, iżda trid ukoll tiċċekkja l-kredenzjali minħabba li l-aħjar prezz mhux dejjem huwa l-aħjar xogħol ta 'kwalità. Int tista 'taħseb li ltqajna prezz kbir fil-bidu imma se tagħlaq infiq aktar ħin u flus biex tipprova tiffissa x-xogħol ta' shogun ta 'kuntrattur.
Kun żgur li l-kuntrattur jifhem il-permessi meħtieġa li għandhom jittieħdu mal-belt għar-rinnovazzjonijiet li għandhom isiru. Kemm idum il-belt biex tipproċessa l-permessi? Hemm xi kwistjonijiet ta 'zoning li għandhom jiġu approvati? Kwistjonijiet ta 'permess mal-belt jistgħu jżommu l-impjiegi għal xhur u jnaqqsu malajr kwalunkwe qligħ potenzjali.
Il-kuntratturi huma wkoll notorji għal "jissottovalutaw" kemm ser jieħu xogħol. Kun żgur li għandek skadenza stabbilita mal-kuntrattur għax-xogħol li għandu jitlesta. Għandek tinkludi wkoll fond ta 'kontinġenza fil-baġit tiegħek għal dawn l-impjiegi li ma jitlestewx fil-ħin.
Realtors
Se tbigħ b'Realtor jew tipprova tbigħ il-propjetà lilek innifsek. Jekk tbiegħ ma 'Realtor, ftakar li tagħmel fattur fil-kummissjoni tagħhom fil-bejgħ.
Meta tagħżel Realtor, trid tiżgura ruħek li jafu s-suq fejn qed tipprova tbigħ id-dar. Anke jekk inti ħdimt ma 'l-Realtor fil-passat, jistgħu ma jkunux l-aħjar tajbin għal dak is-suq partikolari.
Barra minn hekk, ħafna Realtors huma sempliċiment interessati li jagħmlu bejgħ malajr u mhux neċessarjament ibigħu d-dar għal dollaru ogħla. Kun żgur li għamilt ir-riċerka tiegħek u li tħossok komdu bin-numru li r-Realtor iħoss li tista 'tikseb għad-dar. Trid bejgħ ta 'malajr, imma int ukoll ma tridx tħalli wisq flus fuq il-mejda.