Selliefa kummerċjali huma pjuttost attenti fis-sottoskrizzjoni tagħhom. Peress li l-istorja personali tal-kreditu tax-xerrejja rarament hija importanti fis-self kummerċjali, huma jużaw kriterji oħra biex jieħdu deċiżjonijiet ta 'self. Proprjetà kummerċjali tinxtara biex tiġġenera dħul, għalhekk wieħed mill-kriterji li huwa popolari huwa li tħares lejn id-dħul biex tara jekk huwiex biżżejjed biex tħallas b'mod adegwat l-ipoteka u tħalli profitt għal min jissellef.
Meta sellief iħares lejn appartament jew proprjetà multifamili, se jingħataw ipoteka, u għal kemm, jista 'jiġi determinat bl-użu tal-DSCR, jew il-Proporzjon ta' Kopertura tas-Servizz tad-Dejn. Huwa kalkolu sempliċi, iżda importanti ħafna. Is-sellief mhuwiex verament konċernat ħafna ma 'punteġġi ta' kreditu individwali jew l-istorja tas-sidien. L-iskop tal-investiment huwa ROI, Return on Investment, u likwidità, sabiex il-likwidità hija l-kunsiderazzjoni ewlenija.
Fil-fatt, l-investituri għandhom jivvalutaw il-kura tas-selliefa biex jiżguraw li l-kalkoli tal-likwidità huma korretti għal proġett ta 'appartament. Huma jridu jaraw finanzi li juru dħul u spejjeż. Imbagħad se jiddeterminaw jekk dawn in-numri jidhrux li se jkomplu fil-futur, jew possibilment jiksbu aħjar jew agħar. Meta n-numri juru li l-likwidità tkopri adegwatament is-servizz tad-dejn, hija tivvalida l-għażla tal-investiment u l-ħiliet ta 'valutazzjoni tal-investitur (i).
Filwaqt li hemm bosta postijiet biex tara kif tikkalkula d-DSCR ma 'proġett u ammont ta' ipoteki diġà fis-seħħ, x'aktarx ix-xerrej ikun irid ikun jaf kemm jistgħu jissellfu fuq proġett li qed jikkunsidraw ix-xiri. L-investituri jagħmlu l-kalkoli tagħhom u jfittxu lis-sellief magħżul tagħhom biex jivvalidaw in-numri li ħarġu magħhom.
Kemm l-investituri kif ukoll is-selliefa għandhom għan komuni f'dan ir-rigward. Il-proġett se jkun ta 'qligħ biżżejjed biex iservi d-dejn bi profitt adegwat li baqa'?
Aħna nħarsu lejn dan minn żewġ direzzjonijiet, nibdew l-DSCR attwali u nkunu nistgħu niskopru l-proprjetà ma 'DSCR li teħtieġ is-self. Dan il-kalkolu jappoġġja dak l-ammont billi juża DSCR minimu aċċettabbli ta 'l-entità ta' 1.20. Imbagħad aħna nagħmluha fid-direzzjoni l-oħra, jkollna d-DSCR.
Diffikultà: medja
Ħin Meħtieġ: 20 minuta
Hawn Kif:
- Iddetermina l -fluss tal-likwidità , jew id-dħul gross ta 'l-operat wara li naqqas il-vakanzi u t-telf tal-kreditu .
Total ta 'kera ta' $ 187,000 / sena - vakanza ta '9% u telf ta' kreditu ($ 16,830) = $ 170,170
- Imbagħad jaslu għand NOI, jew dħul operattiv nett billi jitnaqqsu l-ispejjeż l-oħra kollha għall-operat u l-ġestjoni, inklużi t-taxxi u l-assigurazzjoni.
Dħul Operattiv Gross - L-Ispejjeż kollha = NOI, jew Dħul Operattiv nett
$ 170,170 - 72,470 (spejjeż) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12-il xahar = $ 8142 / xahar NOI
- Jekk is-sellief qed juża DSCR minimu aċċettabbli ta '1.20, allura dak $ 8142 / xahar għandu jkun ta' 1.2 darbiet il-ħlas ta 'ipoteka kull xahar. Biex tasal għal dak il-ħlas massimu, huwa meħtieġ li tinqasam il-$ 8142 b'1.2.
$ 8142 dħul nett fix-xahar / 1.20 minimu DSCR = ħlas ta 'ipoteka massima ta' $ 6785 / xahar.
- Issa huwa meħtieġ biss li jiġi ddeterminat kemm se tingħata self b'rati kurrenti. Jekk dan ix-xerrej jista 'jistenna rata ta' imgħax ta '6.875% fuq self ta' 30 sena, kalkolatur ta 'ipoteki jgħidilna li s-sellief jista' jkun lest li jsellef madwar $ 1,032,836 fuq din il-proprjetà , peress li dak is-self u rata ta ' ta '$ 6785 / xahar, u l-minimu ta' 1.20 DSCR.
Il-biċċa l-kbira tal-kalkolaturi ta 'l-ipoteki ser tavżak iddaħħal il-pagament, ir-rata ta' imgħax u l-ħin biex jikkalkulaw l-ammont tas-self
- Meta bdejna, konna nafu li konna qed nidħlu f'ammont ta 'ipoteka bl-użu ta' DSCR iddikjarat, għax aħna xerrejja li jixtiequ jistmaw kemm seta 'jiġi misluf biex ipoteka ta' proprjetà li qed nirrevedu għax-xiri. Iżda, ejja nagħmlu kalkolu DSCR fejn nafu l-ispejjeż tal-proġett attwali u l-ħlas ta 'l-ipoteka.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Ħlasijiet ta 'Ipoteka Annwali = 1,30 DSCR
1.3 huwa aħjar minn 1.2 f'dan il-każ, għalhekk probabbilment DSCR aċċettabbli. Madankollu, jekk qed jintalab self ġdid fuq proġett operattiv, l-NOI attwali jintuża kif għamilna fl-ewwel biex tara x'jista 'jkun disponibbli bħala ammont ta' ipoteka.
Meta n-numri jaħdmu, l-investituri u s-selliefa jistgħu jħossuhom tajjeb dwar il-finanzjament tal-proġett u l-profittabilità futura.
Dak li għandek bżonn:
- Id-dettalji tad-dħul u l-infiq għall-proprjetà.
- Kalkulatur ta 'l-ipoteka.