Nifhmu n-Numri
Jekk l-użu ta 'proprjetà jkun biex jiġġenera dħul minn kirjiet jew kirjiet, il-metodu ta' stima jew valutazzjoni huwa l-aktar użat komunement. Id -dħul nett iġġenerat mill-proprjetà jintuża flimkien ma 'ċerti fatturi biex jikkalkula l-valur tiegħu fis-suq kurrenti jekk jinbiegħ.
Mhux biss l-investituri fil-proprjetà li huma interessati fid-dħul nett iġġenerat mill-operazzjonijiet.
Kważi dejjem se jfittxu l-iffinanzjar u s-selliefa se jeżaminaw bir-reqqa d-dettalji tad-dħul u l-infiq biex ikunu kemm jista 'jkun ċerti li l-investiment tagħhom ikun protett. Is-selliefa jridu jaraw kirjiet normali ta 'okkupazzjoni li jaqbżu l-ispejjeż biżżejjed biex jagħmlu l-pagamenti ta' l-ipoteki bi qligħ imħolli għas-sidien.
Uża r-Rata ta 'Kapitalizzazzjoni ( Rata Cap) għall-Valur Stmat
Meta tuża rata ta 'kapitalizzazzjoni biex tivvaluta proprjetà ta' dħul, id -dħul operattiv nett tal-proprjetà huwa użat, u hemm relazzjoni inversa bejn ir-rata tal-prezz li titlob u l-limitu massimu. Fi kliem ieħor, iktar ma tkun għolja r-rata tal-limitu, iktar ma jkun baxx il-prezz tal-prezz.
Uża l-Multiplikatur tal-Kiri Gross għall-Valutazzjoni Stima
Multiplikatur tal-Kera Gross jew GRM juża l-kiri gross ta 'proprjetà minflok id-dħul operattiv nett użat bir-rata tal-limitu. Hemm żewġ modi biex isir dan il-kalkolu, minħabba li hemm Dħul Gross Potenzjali (GPI) u Dħul Gross Operattiv (GOI).
Kif jidher mill-kalkoli ta 'kull wieħed, l-istima tal-valur hija ħafna aħjar bl-użu tad-Dħul Gross Operattiv , minħabba li t-telf għall-okkupanza u n-nuqqas ta' ħlas huma kkunsidrati.
Imbagħad Għandhom jiġu kkunsidrati Kundizzjonijiet u Spejjeż Futuri
Aktar suġġettiv, iżda importanti ħafna, qed iqis il-kondizzjoni tal-proprjetà.
Peress li l-ebda metodu ta 'valutazzjoni tad-dħul ma jikkunsidra l-kondizzjoni tal-proprjetà u l-ispejjeż ta' tiswija futuri probabbli fil-ġejjieni, dawk għandhom jitqiesu meta tasal għal stima finali tal-valur.
Meta tkun qed tixtri proprjetà eżistenti, setgħet qed topera b'mod effiċjenti ħafna, jew jista 'jkun hemm problemi operattivi li jnaqqsu d-dħul nett. Meta l-investituri jevalwaw proġett ta 'appartament bħala eżempju, il-kirjiet ma jistgħux ikunu l-kirjiet, u l-ispejjeż jistgħu jkunu ogħla jew aktar baxxi milli suppost.
Ejja ngħidu li sid il-kera kien qed jagħti konċessjonijiet ta 'kera lil xi inkwilini bi skambju għal servizzi, jew sempliċement minħabba li kellhom problemi u sid il-kera ma jridx jevitahom. Jew, it-tiswija u l-ispejjeż tal-manutenzjoni kienu aktar baxxi min-norma għal proprjetajiet simili. Sid il-kera jista 'jkun għeja ta' dmirijiet ta 'ġestjoni jew sempliċement mhux dak li għandu x'jaqsam mal-problemi li ġejjin mit-triq minn manutenzjoni fqira.
L-investituri li jeżaminaw kull aspett tal-operazzjoni jistgħu jaraw opportunità għax in-numri tal-kera mhumiex reali. Jaraw li jekk il-kerrejja jinkisbu f'dawk l-unitajiet bi kirjiet kurrenti sħaħ jagħmlu differenza sinifikanti fil-profittabilità netta, sabiex ikunu jridu jixtruh. Jistgħu jaraw li l-ispejjeż tal-proprjetà mhumiex kif għandhom ikunu u l-proprjetà qiegħda taqa 'taħt diżordni, sabiex ikunu jistgħu jgħaddu x-xiri.
Investituri b'saħħithom u definittivament selliefa se jneħħu bir-reqqa l-finanzi tal-proġett biex ikun ċert li n-numri reali huma dak li qed jaħdmu magħhom. Huwa sorprendenti kemm proprjetajiet kummerċjali iżgħar huma mmaniġġjati ħażin. Jew il-kirjiet huma baxxi wisq, spejjeż għoljin wisq, jew taħlita tat-tnejn. L-investituri li jieqfu fil-kalkoli tal-valutazzjoni bażika mingħajr ma jħaffru l-kirjiet u l-ispejjeż spiss jgħaddu l-aqwa offerti jew il-ħlas żejjed għall-proprjetajiet.
Kun af il-Metodu tad-Dħul, għax huwa Użat lott
Jekk qed tippjana li taħdem ma 'klijenti investituri, tqatta' ħin sinifikanti jekk meħtieġ biex titgħallem il-metodu tad-dħul tal-valutazzjoni. Ma tridx lix-xerrej jew lill-bejjiegħ tal-investituri tiegħek tuża terminoloġija li ma tirrikonoxxix jew titlob kalkoli li ma tistax tagħmel.
Ħidma ma 'investituri tista' tkun pjuttost ta 'sodisfazzjon, minħabba li dan is -suq tan-niċċa tal -proprjetà immobbli huwa pjuttost attiv.
Int tibni wkoll negozju ripetut kbir kif ukoll riferimenti minn klijenti investituri sodisfatti.
** Aġġornament: Qed nibda aġġornament ta 'dan l-artikolu wara l-ħbit fis-suq tal-propjetà immobbli u matul dak li jidher li huwa l-bidu ta' rkupru. L-evalwaturi saru estremament konservattivi wara l-problemi tas-suq u ġew akkużati li jnaqqsu l-irkupru billi jbaxxu l-proprjetajiet u jużaw l-esklużjoni għal komparabbli. Madankollu, jidher li qegħdin jerġgħu lura fuq il-quċċata sa issa.